Bausparen in Abhängigkeit der Zinslandschaft

Eine sichere Geldanlage oder doch Geldvernichtung?

Seit 2022 sind die Darlehenszinsen am Markt deutlich gestiegen. Das trifft natürlich und besonders auch Immobilienkäufer und -besitzer mit Fremdfinanzierungsbedarf.

Bausparverträge sollen den Kreditnehmern helfen ihre Zinslast zu senken.

Doch ist das wirklich so?

Ob das sinnvoll ist, lässt sich nur mit einer Gesamtkostenbetrachtung beurteilen. Der Vergleich der reinen Darlehenszinsen reicht dafür nicht.

So funktioniert ein Bausparvertrag

Bauspardarlehen: Es beträgt die Bausparsumme abzüglich Guthaben. Der Zins ist von Anfang an festgeschrieben, die Monatsrate ist häufig relativ hoch (z. B. 6 ‰ der Bausparsumme monatlich). Zunächst muss ein Bausparkunde das Vertragskonto mit der Mindestsumme (oftmals 40%) ansparen. Erst nach der Einzahlung und entsprechender Wartezeit (je nach Bewertungsberechnung der Bausparkasse) kann er über das Darlehen verfügen.

Ansparphase: Bis zur Zuteilung ist meist ein Mindestguthaben zu erreichen (häufig etwa 40 % der Bausparsumme). Das Guthaben wird in vielen Tarifen nur gering verzinst, teils nur mit 0,01 %.

Abschlussgebühr: Sie beträgt üblicherweise 1,0 bis 1,6 % der Bausparsumme und fällt auf die gesamte Summe an.

Zuteilung: Sie erfolgt erst, wenn Mindestguthaben und Bewertungszahl erreicht sind. Einen festen Zuteilungstermin gibt es in der Regel nicht.

Anhand eines Beispiels eines realen Vertrages einer großen Bausparkasse wird das hier dargestellt:

Die Alternative zu einem Bausparkonto wäre nun z.B. den Betrag von 41.600€ als Festgeld anzulegen für einen Zeitraum von 7 Jahren und 2 Monaten.

Bei einem angenommenen Guthabenszins von aktuell nur 2,5% wäre am Ende ein Guthaben von 49.655,37€ vorhanden. Es wurde keine Zinsabschlagsteuer berechnet. Dieser beträgt 1000€/Jahr bei steuerlich Alleinstehenden und bei Verheirateten, das doppelte. Somit fällt in dieser Rechnung auch bei Alleisntehenden nicht viel Abgeltungssteuer an.

Das erforderliche Darlehen, um 100.000€ in der Summe zu erhalten, wäre nun nur noch bei 50.344,63€

Bei einer mon. Tilgungsrate von 600€ und einer gewünschten Tilgungsdauer von 9 Jahren, 0 Monaten (analog Angebot der Bausparkasse) darf die Bank einen Zinssatz von

5,67%

in Rechnung stellen, ohne dass sich der Kreditnehmer gegenüber der Nutzung eines Bausparvertrags verschlechtert.

Bei zwei anderen Bausparkassen liegen die möglichen Vergleichszinssätze für ein Bankdarlehen bei 5,58% bzw. bei 5,36%:

Bei Rechenszenarien zu weiteren Tarifen oder anderen Bausparkassen zeigen sich sogar mögliche Bankkreditzinsen von über 6%, die absolut noch mit Bausparverträgen konkurrieren können.

Auch bei höheren Zinsen als im aktuellen Zinsniveau würde ein reine Bankfinanzierung eine günstigere Gesamtlösung liefern als eine Finanzierung mit Bausparverträgen.

Denn würden nun die Kreditzinsen bei den Banken steigen, so würden auch die Festgeldzinsen steigen, wodurch das Guthaben nach der Wartezeit, die bei Bausparverträgen erforderlich ist, auch steigen würde und der Kreditbedarf (in dem hier zugrunde liegenden Beispiel) niedriger wird. Die Situation verbessert sich für Bausparverträge somit nicht.

In Zeiten der sog. 0%-Zins Ära waren Bausparverträge durchaus interessant, weil es alternativ keine Guthabenszinsen für Spareinlagen gab. So war eigentlich nur die Abschlussgebühr zu beklagen. Und nun – bei steigenden Konditionen – können die Bausparer auf ein günstiges Darlehen hoffen, wenn notwendige Einzahlungen erfolgt sind und die Bewertungszahlen für die Zuteilung erreicht sind.

Hoffen deshalb, weil die Zuteilungstermine nicht garantiert werden und es so durchaus noch zu Verzögerungen bei der Auszahlung der Darlehen kommen kann. Eine durchaus riskante Situation für Kreditnehmer.

In 2022 hat auch Stiftung Warentest hierzu einen Artikel veröffentlicht mit dem Titel „Comeback der Bausparkassen“. Neben der schon sehr positiven Überschrift wurden dann aber sehr niedrige Guthabenszinsen bei der Bank von nur 0,5% in die Vergleichsrechnungen einbezogen. Den potenziellen Kunden, die sich auf solche Vergleiche stützen, wurde damit nicht unbedingt ein guter Dienst erwiesen. Die Bausparkassen wird es sicherlich gefreut haben.

Fazit:

Eine geplante aktuelle oder auch in der Zukunft liegende Finanzierung wird im aktuellen Zinsmarkt ohne Bausparvertrag meist zu einem deutlich besseren Gesamtergebnis für den Kreditnehmer führen.

Für kleine Vertragssummen und mit Ausnutzung von Wohnungsbauprämien und ggf. vermögenswirksamen Leistungen kann sich ein Bausparkonto noch lohnen. Kleinere Summen deswegen, weil die Abschlussgebühr die Rentabilität für den Bausparer doch bemerkbar mindert.

Anmerkungen:

• Es wurden keinerlei staatliche Vergünstigungen in die Vergleichsrechnung einbezogen, weil sich diese in dieser Konstellation auch kaum auswirken
• Die Vergleichsrechnungen wurden hier ausschließlich für einzelne Bausparverträge roßen deutschen Bausparkassen erstellt
• Bei Kleindarlehen haben Banken einen sichtbaren Aufpreis auf Kreditkonditionen, so dass sich hier Bauspardarlehen auch bei Verlust des alternativen Anlagezinses wieder besser eingliedern können.

Neufinanzierung mit und ohne Bausparvertrag

Als Musterfall sei hier ein sofortiger Darlehensbedarf von 100.000€ angenommen.

Option 1)      Aufnahme Bankdarlehen, hier angenommen mit einer 10-jährigen Zinsbindung.

Option 2)      Aufnahme Bankdarlehen ohne Tilgung. Diese wird mon. in einen abzuschließenden Bausparvertrag bezahlt, bei dem die Zuteilung hochgerechnet in 10 Jahren erfolgen wird.

Erläuterungen:

Bei diesem Musterfall wird immer die exakte gleiche mon. Rate und die gleiche Laufzeit implementiert. Nur so lässt sich ein vollständiger Vergleich liefern.

Somit kann die Bank hier einen Anschlusszins nach 10 Jahren in Höhe von 8,60% ansetzen. Trotzdem wird die Finanzierung für den Kreditnehmer noch nicht teurer als mit dem Bausparkonto mit einem Nominaldarlehenszins von 1,25%. Damit relativiert sich ein ein optisch günstiger Zinssatz doch erheblich.

Woran liegt das?

Beim Annuitätendarlehen erfolgt die Tilgung mit jeder Monatsrate sofort und es erfolgt schon im zweiten Monat eine Zinsersparnis von 4% in Höhe des getilgten Anteils.

Beim Bausparkonto bleibt das Darlehen in gleicher Höhe bestehen für 10 Jahre bei einem Zinssatz von  4% und die mon. Tilgung wird auf einem Konto angespart und in der Musterrechnung mit 0,01% verzinst. Einen ähnlichen Zinssatz bieten die meisten Bausparkassen.

In 10 Jahren ist das Annuitätendarlehen bereits zu weit mehr als die Hälfte zurückbezahlt, so dass nur noch eine Restschuld von 40.363,83€ ansteht.

Das Bausparguthaben ist durch die Verzinsung von nur 0,01% auf nur 47.353.80€ angewachsen, zumal hier auch noch ein Abschlussgebühr von 1.600€ berechnet und von den Sparraten abgezogen wurde. Deshalb steht hier noch eine Restschuld von 52.646,20€ zur weiteren Tilgung an, also rund 12.300€ mehr als beim Annuitätendarlehen. Dass entspricht rund 12% der gesamten aufgenommenen Finanzierung.

Aus diesem Grund könnte die Bank jetzt sogar 8,60% für das Restdarlehen verlangen. Die Finanzierung wäre am Ende nicht teurer als mit Finanzierung mit dem Bausparkonto.

Würde man hier nun 15 Jahre Zinsbindung für die Vorfinanzierung bis zur Zuteilung vereinbaren wird die Rechnung noch deutlich schlechter. Hier könnte die Bank schon 10% und mehr als Folgezins ansetzen und könnte letztendlich immer noch mit einem Bausparkonto konkurrieren.

Zusammenfassung:

• Die Verkaufsargumente der Bausparkassen, dass ein Bausparvertrag die Zinssituation für die gesamte Laufzeit sichern kann ist zwar richtig, aber nur unter der Prämisse, dass der Kunde bereit ist, dafür einen Mehrpreis für seine Finanzierung schon von Anfang an zu akzeptieren.
• Je höher die Bankzinsen steigen umso höher wird übrigens auch der Grenzzinssatz, den ein Bank ansetzen darf. Der Bausparvertrag wird auch bei steigenden Zinsen nicht attraktiver. Das liegt an den entgangenen Guthabenszinsen auf dem Bausparkonto und an den verlorenen Zinseszinseffekten auf das in den ersten Jahren nicht getilgte Bankdarlehen.
• Vergleichsportale, wie z.B. Stiftung Warentest in 08.2022, führen keine Vollkostenrechnungen durch. Sie stellen einzelne Parameter der Bausparkassen gegenüber und bewerten so nicht das Produkt im Kontext. So können dann motivierte Verkäufer sogar diese Artikel auch noch zur Verkaufsunterstützung benutzen, weil die Botschaften des Artikels das Produkt nicht wirklich beschreiben. Finanzwirtschaftlich erweist auch Stiftung Warentest seinen Lesern damit keine Hilfe.
• Finanzportale wie finanzen.net geben vor:
  „Wer einen Bausparvertrag abschließt, sichert sich gegen steigende Bauzinsen ab – und kann so den Traum vom Eigenheim leichter verwirklichen.“  Es fehlen hier aber die Ausführungen, welche Nachteile es birgt, sein Kapital für viele Jahre zu einem weit unter Marktzins liegenden Guthabensszins anzulegen.
• Auch Stern.de schreibt im „Bausparvergleich 2023“ …Doch, auch und gerade heute ist ein Bausparvertrag sinnvoll.“    Diese Aussage wird im Detail in dem Artikel nicht belegt. Wie in mehreren Internetportalen werden immer nur kleine Teile des Produkts Bausparen weiterverarbeitet, um zu einem Ergebnis für die Leser zu kommen. Eine durchgehend finanzwirtschaftliche Auswertung fehlt. So kommen immer die vom Autor gewünschten Ergebnisse zum Vorschein.
• Staatliche Wohnungsbauprämien vermitteln zunächst einen guten Eindruck. Bei näherer Prüfung wird erkennbar, dass diese Prämien lediglich ein relativ kleiner Zusatzertrag für einen Bausparkunden sind, die das Produkt deswegen nicht wirklich interessanter machen. Lediglich bei sehr kleinen Bausparvertragssummen (Minimum meist 10.000€) können sich hier noch sinnvolle Renditen erreichen lassen.
• Bausparkassen investieren große Summen in Werbung und Provisionen. Je größer die abgeschlossene Bausparsumme, um so höher die Provision und ggf. die Incentives für die Verkäufer. So werden gerne sehr hohe Bausparsummen abgeschlossen, die mit hohen Abschlussgebühren belastet sind und oftmals nie in Anspruch genommen werden.
• Wer jemals eine Kreditfinanzierung benötigt, sollte sich mit dem Thema Bausparen sehr kritisch auseinandersetzen – und am besten davon Abstand nehmen, wenn das Zinsniveau nicht gerade sehr niedrig ist! Die realen Zahlen zeigen, dass der Verlust für den/die Bausparer schon bei einer Bausparsumme von 100.000€ schnell über 10.000€ sein kann.

Sie sine Betroffener einer bausparunterlegten Finanzierung oder es wurden Ihnen sehr große Bausparverträge verkauft und Sie sehen Handlungsbedarf?

Sie haben bereits eine Bausparfinanzierung und sehen Klärungsbedarf?

Wir prüfen Ihre Unterlagen und rechnen Alternativen durch. Unser Honorar beträgt 150,00€ zzgl. ges. Umsatzsteuer, somit 178,50/Stunde. Wir belegen natürlich unsere erbrachten Leistungen für Sie zur vollständigen Kontrolle.

Bitte lassen sie uns hier anmerken, dass wir wohl nur in seltenen Fällen eine Lösung haben, die Ihnen bereits verlorenes Geld zurückbringt.

Ein wichtigeres Ziel wird es sein, Sie vor weiteren drohenden Verlusten in der Zukunft zu schützen.

Haben Sie eine derartige Finanzierung in der Niedrigzinsphase der letzten Jahre abgeschlossen, kann diese für Sie durchaus sogar sehr rentabel sein. Entscheidend ist den Umschuldungszeitpunkt jetzt genau zu prüfen und zu planen.

Bitte wenden sie sich bei Bedarf unter anthofer@buv-anthofer.de an unser Büro.